龍湖集團(tuán)創(chuàng)始人吳亞軍卸任事件，攪起了資本市場陣陣風(fēng)波。

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10月31日，龍湖集團(tuán)開盤后股價下跌，一度跌超40%，截至收盤跌超23%，報10港元。

龍湖股價大跌帶崩內(nèi)房股，截至發(fā)稿，綠城中國、時代中國控股跌超11%，建發(fā)國際集團(tuán)、中國中鐵、新城悅服務(wù)、萬科企業(yè)均大跌超10%。

截至A股收盤，房地產(chǎn)板塊跌幅居前，保利發(fā)展、電子城兩股跌停，華發(fā)跌9.26%、濱江跌9%，招商蛇口跌6.62%、萬科跌5.72%、碧桂園跌9.82%、中海跌4.95%。

以保利、招商、萬科等為代表的央國企，被視作地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營安全的最后一道防線。日前，這些企業(yè)披露的三季報業(yè)績乏善可陳，出現(xiàn)業(yè)績下滑趨勢，讓市場對于房地產(chǎn)前景再生憂慮。

有長期跟蹤地產(chǎn)板塊的固收分析師向記者分析，31日地產(chǎn)股大跌，堪稱烏云密布下的情緒釋放。龍湖的因素是地產(chǎn)板塊整體調(diào)整的導(dǎo)火索，

龍湖吳亞軍談交班始末

消息面上，龍湖集團(tuán)發(fā)布公告稱，公司控股股東Charm Talent International Limited(下稱“Charm Talent”)在公開市場增持龍湖集團(tuán)股票300萬股，合計投入資金近3000萬港元。本次股份增持后，Charm Talent持有龍湖集團(tuán)已發(fā)行股本約43.41%，占比進(jìn)一步提升。

Charm Talent由吳亞軍家族信托控股，意味著吳亞軍堅定看好龍湖和行業(yè)發(fā)展前景。公告表示，控股股東未來會在適當(dāng)時機持續(xù)增持龍湖集團(tuán)股權(quán)及債券。

三日前，龍湖集團(tuán)突發(fā)公告，原董事長吳亞軍因年齡和身體原因，卸任董事長，轉(zhuǎn)任公司戰(zhàn)略發(fā)展顧問，40歲的陳序平升任董事長。房地產(chǎn)仍深度調(diào)整之際，民營房企“最后一道防線”管理層震蕩，背后意味著什么？引發(fā)投資者關(guān)注。

作為民營房企中較為穩(wěn)健的選手，龍湖更換領(lǐng)班人此前并無征兆，吳亞軍為何選擇這一時間退場？

在30日舉行的投資者交流會上，吳亞軍深談了交班問題，并概括為三點理由。

吳亞軍稱，過去三年，她一直在安排能接班的人，即接任董事長的人選。為什么交給家族以外的人，則是受美的集團(tuán)方洪波和何享健啟發(fā)。在去美的交流學(xué)習(xí)的時候，吳亞軍觀察到他們互動形式非常好，互相尊重和欣賞，企業(yè)做得也非常好。

由此，美的集團(tuán)這種沒有把公司交給自己家人、而是交給了職業(yè)經(jīng)理人的模式，在吳亞軍心中埋下了種子。美的集團(tuán)在這種模式運作下，企業(yè)發(fā)展情況反而越來越好，她感到龍湖未來的交班模式也應(yīng)該是這樣，且一定要是這樣。

而如何挑選職業(yè)經(jīng)理人，龍湖有自己的一套培養(yǎng)體系。早在2004年，龍湖啟動了“仕官生”項目，從國內(nèi)外高校吸納優(yōu)秀畢業(yè)生、儲備未來發(fā)展需要的中高層管理人才。此后，龍湖相繼推出“仕官生2.0”、合伙人制度等，為龍湖儲備了一批后備軍。

龍湖新任董事長陳序平，正是從“仕官生”體系中成長起來的。吳亞軍稱，早在陳序平做項目總時，便跟他深度交流過，覺得他在投入度、忠誠度、商業(yè)思路上是個可造之才。尤其是最近七八年，跟他交流非常多，去年陳序平已在集團(tuán)執(zhí)掌整個大盤面。

據(jù)悉，今年中期業(yè)績前后，吳亞軍已準(zhǔn)備交棒給陳序平，但趕上8月初龍湖遭遇做空，銷售額也沒有回正而暫緩。三季度以來，龍湖銷售額開始回正，年內(nèi)到期債務(wù)都已還清，明年到期也在提前計劃準(zhǔn)備，此時更換接班人是比較好的時機。

雖然吳亞軍詳解了交班始末，但基于當(dāng)下地產(chǎn)行業(yè)仍未回暖、龍湖此前遭遇做空事件、融資市場仍在震蕩中，投資者的擔(dān)憂情緒仍未完全消散，31日龍湖股價大跌超20%。

在30日晚談到資本市場波動問題時，吳亞軍稱：做企業(yè)就像一個杯子，這個杯子通過燈光投到墻上，那就是資本市場。所以，資本市場的波動她不太在意，更重要的是看企業(yè)內(nèi)在。當(dāng)下，龍湖管理層做的都是長期思考，比她當(dāng)初創(chuàng)業(yè)時狀態(tài)還好。

陳序平也表示，龍湖最近的經(jīng)營情況比較良好，三季度實現(xiàn)銷售同比轉(zhuǎn)正，9~10月獲取十塊土地，拿地金額108億。在很多央國企都沒出手的三季度，龍湖在多個城市拿地，展示出對后市的信心。未來，龍湖的戰(zhàn)略可歸為城市聚焦與航道聚焦。

他透露，早在去年8、9月份時，龍湖已觀察到一些城市苗頭不太對，此前三四線城市靠棚改貨幣化激發(fā)了很多需求，包括一些投資機會。因此，龍湖在城市聚焦上梳理出了20個重點城市、14個機會城市和34個階段性不會再投入的城市。

在航道聚焦方面，未來五年，龍湖的商業(yè)、租賃住房、空間服務(wù)、智慧營造四個經(jīng)營性航道產(chǎn)生的利潤占比要過半，收入占整個集團(tuán)的30%。到那個時候，龍湖應(yīng)該就完成了去地產(chǎn)化。二十年后，地產(chǎn)之外的經(jīng)營性收入目標(biāo)是一千億。

實際上，“去地產(chǎn)化”這一表述背后，便隱含著其對房地產(chǎn)的態(tài)度與判斷。

“行業(yè)過去這五年是波瀾動蕩的，甚至一些市場波動比預(yù)期還要大。”陳序平稱，加上過去這周股市跌得很厲害，大家會關(guān)注接下來龍湖怎么辦。未來一年，龍湖會格外重視現(xiàn)金流，包括融資型現(xiàn)金流，在這個前提下保證利潤穩(wěn)中有增。

為保證經(jīng)營現(xiàn)金流穩(wěn)定，龍湖會在市場不確定性較多時，減少新增投資，尤其是投資性物業(yè)。目前，龍湖持有100個以上商場，已開業(yè)66個，接近50個沒有開。在現(xiàn)金流管理上，未來兩三年會放緩一些，把資金用于安全前提下、獲取好的住宅項目。

龍湖集團(tuán)CFO趙軼也表示，在融資及債務(wù)方面，龍湖整體的債務(wù)水平會壓減，短期負(fù)債也較少，明年龍湖只有200億左右的債務(wù)，且主要在下半年。海外債方面，龍湖已開始準(zhǔn)備資金贖回明年到期的美元債，明年在海外將沒有任何債務(wù)到期。

截至9月末，龍湖現(xiàn)金凈余額800億，其中監(jiān)管資金余額215億。隨著年底項目竣工提款，監(jiān)管資金余額會降到200億以內(nèi)，年底龍湖的現(xiàn)金流會達(dá)到800億左右。

“現(xiàn)在二級市場悲觀情緒蔓延、非常沮喪，所以整個戰(zhàn)略價值完全沒有體現(xiàn)公司應(yīng)有的水平?！壁w軼稱，短期內(nèi)恢復(fù)需要時間，但是銀行端非常穩(wěn)定，與龍湖建立了深厚的信任關(guān)系，也尊重吳亞軍的選擇。龍湖也在密切關(guān)注國內(nèi)市場，只要有機會就發(fā)行信用債。

趙軼認(rèn)為，未來行業(yè)市場會對企業(yè)非常友好，買地企業(yè)不多，民營企業(yè)更是少之又少，只要把握好節(jié)奏，完全可以做到主動調(diào)劑現(xiàn)金流、穿越周期。“國家已經(jīng)規(guī)劃出房地產(chǎn)新的發(fā)展模式，房價穩(wěn)定、地價穩(wěn)定，合理杠桿，做好服務(wù)回歸初心，這個模式對企業(yè)來說非常好，我們一定會熬到那個階段?！?/strong>

房企“最后一道防線”

直面市場沖擊波

中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長、IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜對第一財經(jīng)表示，房地產(chǎn)市場表現(xiàn)欠佳，“金九銀十”不再出現(xiàn)，未來行業(yè)走勢不明朗，市場信心不足，在市場暗淡與行業(yè)信心極度脆弱之下，龍湖創(chuàng)始人吳亞軍辭任，成了壓垮市場信心的最后一根稻草，從而觸發(fā)了地產(chǎn)板塊整體下跌現(xiàn)象。

實際上，10月地產(chǎn)板塊已經(jīng)跑輸大盤，原因在于今年“930新政”對市場的提振作用微弱，樓市延續(xù)低迷，資本市場對基本面越發(fā)悲觀。如今疊加吳亞軍的舉動，市場將其解讀為行業(yè)可能面臨更大的危機。

不過，上述分析師也指出，展望未來十年，地產(chǎn)行業(yè)的年均需求面積至少在10億平米以上，這仍然是一個足夠大的行業(yè)，“住有所居”、“住有好居”仍然是人民群眾的向往，因此當(dāng)前情緒的過度悲觀是沒必要的?！氨敬问录淼那榫w釋放平息之后，市場仍會回歸價值，被情緒錯殺的好公司反而會有更好的投資機會?！?/p>

值得注意的是，一向穩(wěn)健的保利發(fā)展跌停。有市場人士指出，除了整個板塊的影響之外，保利三季度的表現(xiàn)低于市場預(yù)期。“保利的表現(xiàn)比去年同期差了不少，而此前有不少賣方報告都推薦說業(yè)績預(yù)期理想?！鄙鲜龇治鰩熤赋?。

數(shù)據(jù)顯示，保利發(fā)展今年第三季度營收456.52億元，同比減少5.82%；歸屬凈利潤22.68億元，同比減少了30.96%。前三季度營收共1563.76億元，同比增長12.99%；歸屬于上市公司的扣非凈利潤130.94億元，同比減少了3.61%。

同樣，地產(chǎn)絕對頭部萬科披露的三季報也讓市場失望。數(shù)據(jù)顯示，萬科前三季度營收為1307.57億元，同比增長25.28%；凈利潤48.28億元，同比減少14.43%。另外，對于前三季度歸屬于上市公司股東的凈利潤增速低于營業(yè)收入增速的原因，萬科在三季報中表示，主要受近年來結(jié)算項目地價占售價比上升的影響，毛利率下滑。2022年前三季度，萬科開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率由2021年同期的 23.9%下降至20.7%。

許多年來，“招保萬金”一直是A股市場上地產(chǎn)板塊的旗幟，如今，四家公司的表現(xiàn)皆不理想。招商蛇口三季報顯示，公司三季度營收319.22億元，歸屬凈利潤10.7億元，分別同比下降13.96%和49.04%。前三季度，招商蛇口營收894.84億元，同比增長9.45%；歸屬凈利潤29.57億元，同比減少了53.44%，歸屬凈利潤跌幅不小。金地集團(tuán)第三季度其營收249.64億元，同比增長27.3%；歸屬凈利潤13.71億元，同比減少7.59%，一樣的增收不增利。

港股方面，被業(yè)內(nèi)稱作“利潤之王”的中海地產(chǎn)也交出了營收利潤雙雙下降的尷尬業(yè)績。今年第三季度，中海地產(chǎn)錄得營收175.2 億元，扣除投資物業(yè)公允價值變動收益和匯兌凈損益后的經(jīng)營溢利為18億元，而去年同期，中海的收入為432億元，經(jīng)營溢利為80億元，相比之下，中海營收和溢利同比分別減少59.4%、77.5%。今年前三季度，中海地產(chǎn)的營收和溢利也同比減少。

（文章來源：第一財經(jīng)）